最新消息:澳洲總理托尼·阿博特2日說，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房地產，將重新評估該領域的審批制度。此新聞一出就已經在各大媒體網站傳播了,筆者作為一直從事離岸資產配置和房產市場研究；在這裡我希望通過客觀的分析做出正確的解讀，及對未來市場做出預測和判斷。

首先，總理做出這樣的陳述是基於以下的事實：

1）、近年來澳洲住宅價格呈上漲趨勢，悉尼、布里斯本和墨爾本的住宅價格漲勢很猛。

2）、澳洲人口增長率目前世界第一（2.1%,中國0.9%,美國1.2%,加拿大1.5%,歐洲幾乎負增長，日本絕對負增長等等）需求旺盛和低利率政策，造成供不應求，價格持續上漲；保持了過去60年中位價持續年增長7.8%的世界紀錄；

3）、據澳洲國民銀行統計，澳洲2014年成交的住宅交易中，大約六分之一由外國投資者購買。在澳購置住宅的外國投資者中，美國排名第一、加拿大排名第二、新加坡第三（東南亞）和中國（第四位）。海外投資者的蜂擁投資造成價格持續上漲。

4）、原來執行的海外購本地住宅買賣漏洞多：一名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲准在澳購置1套住宅，但必須在離開澳洲後的3個月內出售此房。然而在實際操作中，不少不符合條件的外國人在澳洲房地產中介、律師或親友的“幫助”下，違規購置住宅，且在離境後也不出售。

但特別要注意，這裡所講的住宅是二手住宅，而非全新住宅。而違規者們恰恰觸犯了2008年頒布的條例《外國人澳洲購買新房條例》中規定外國人只能購買全新澳洲物業的條例。

其次，對於澳洲房地產的市場預期又會是什麼呢？

1）、既然不能違規購買二手房子了，必然讓這些投資者們轉投全新物業，特別是美國人、加拿大人他們在本國生活居住的別墅類新房；（澳洲本地的別墅新房是：（土地+建築，英文叫做：House and Land package）的新房模式；因此，別墅類新房價格增長在2015年也將持續；

2）、海外投資者們還將大量湧入澳洲房地產市場，基於了澳洲等同國民待遇的新房貸款政策，而美國人、加拿大人、新加坡人、中國人卻無法在本國可以獲得持續購房貸款（個人房產投資者可以最高獲得1，500萬人民幣的購房貸款額度）；

3）、澳洲目前經歷60年來的最低住房抵押貸款利率,低至4.79%;貸款利率甚至已經低於租金回報率了，全球地產投資可以實現在澳洲的以租養貸，以房養房。因此，在低貸款利率市場行情下，高租金回報率情況下，投資資金仍然會大量的、持續的湧入；

4）、美元走強，澳元創新低， 美元持有者大量收購和擁有沒有房地產稅、物業稅、和遺產稅的澳洲房地產和土地資源；因此，這種資金凈流入將會持續增長，只要稅務政策澳洲不變，匯率在低位徘徊的時候，澳洲房地產市場依然持續走強。

最後，筆者的解讀是：正是因為澳洲本地的持續供不應求、房價的持續穩定上漲、購房的維護成本比美國、加拿大、新加坡、及中國的更低，才會有今日總理的新聞陳述。對於我們國內的職業地產投資者們而言，要正確分析和判斷總理的解讀和陳述，同時要遵守外國人在澳洲本地購買新房的規定，就可以預期：澳洲房地產依然充滿誘惑和機會，投資者們依然可以在這種趨勢下獲得可期的收益和回報。